Sachverständigenbüro Schubach
Diplom Volkswirt
Joachim Schubach
Stand: 17.02.2017
 
Sachverstaendigenbuero Schubach - Unternehmensbewertungen
Sachverstaendigenbuero Schubach - Immobilienbewertung
Sachverstaendigenbuero Schubach - Betriebsunterbrechung
 

Leistungen im Bereich der Grundstücksbewertung

Das Sachverständigenbüro Schubach betätigt sich mit der Bewertung von Immobilien sowie der Bewertung von Mieten und Pachten schwerpunktmäßig in Regionen in Rheinland- Pfalz und Nordrhein-Westfalen. Im Rahmen der Immobilienbewertung, Mietwertermittlung und Beratung ist das Sachverständigenbüro Schubach u.a. in den Regionen Köln/Bonn, Koblenz & Krefeld tätig.
Unser Büro erstellt:

Marktwertgutachten (Verkehrswertgutachten) für

•die Informationsbasis für den Immobilienkauf oder Immobilienverkauf
•gerichtliche und außergerichtliche Vermögensauseinandersetzungen als Grundlage der Immobilienbewertung
•Einholung von Kredit- bzw. Darlehensangeboten bei Banken und Versicherungsunternehmen (Beleihungswert)
•Bilanzierungsgrundlagen (IAS/IFRS/HGB)
•Immobilien- oder Portfolio – Ratings (z.B. bezogen auf Basel II)
•die Verhandlungsgrundlage für allgemeine Immobilientransaktionen

Mietwertgutachten für

•Miethöheauseinandersetzungen auf dem Gebiet Wohnungsmieten und Gewerberaummieten (gerichtlich und außergerichtlich)
•Mietwertermittlung für  Mietpreisverhandlungen (Wohnen/Gewerbe)
•Schiedsgerichtsverfahren- Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen (Wohnen/ Gewerbe)
•Schiedsgerichtsverfahren
•Schiedsgutachterberufungen

Due Diligence – Analysen

Bei Anlageobjekten und Immobilienportfolien beinhalten Due Diligence – Analysen insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse eines Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind etwa die Anwendung von DCF-Systemen, die Überprüfung von personellen und sachlichen Ressourcen, strategischen Markt – Positionierungen der Immobilien, rechtlichen, finanziellen und lageabhängigen Risiken, Umweltlasten etc. 

Ihr Nutzen von einem gerichtsverwertbaren Gutachten

Ein Gutachten schafft gerichtsfest Klarheit (Verkehrswert/Marktwert/Mietwert) über einen erheblichen Vermögenswert bzw. langfristige Zahlungsverpflichtungen.
Die Veräußerung einer Immobilie bedeutet Tausch eines Sachwertes gegen eine beträchtliche Geldsumme.

Mit der Klarheit über den Verkehrswert Ihres Objektes verhandeln Sie härter, lassen keinen Zweifel an Ihren Vorstellungen aufkommen, und stellen nicht selbst die Werthaltigkeit der Immobilie in Frage; Sie müssen immerhin einer Flut von Argumenten standhalten, die nur den Zweck der Preisreduktion verfolgt.

Die Festsetzung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer ist gegenüber dem Finanzamt neu argumentierbar (Niederstwertprinzip) und kann u.U. Steuern sparen helfen.

Sie sind Geschäftsführer einer kapitalmarktorientierten Gesellschaft
und müssen seit dem Jahr 2005 nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) bilanzieren.
Hierzu ist eine Neubewertung Ihres Sachanlagevermögens einschließlich des Immobilienvermögens notwendig. Um den Fair Value des Grundstückspaketes zu bestimmen, ist die Sachkunde eines professionellen Gutachters gefragt. Einer Ihrer Miterben erhält aus der Erbmasse gem. Testament eine Immobilie.

Sie selbst sollen entsprechend Ihrem Erbteil ausgezahlt werden.
Ein Verkehrswertgutachten schafft hier Klarheit über Ihre Ansprüche. Ggf. ist das Erbstück sehr viel mehr wert, als ursprünglich in Verfügungen, Testamenten oder Erbverträgen erklärt wurde. Als institutioneller Immobilienanleger oder Fondmanager wollen Sie auf Due Diligence – Prozesse nicht verzichten, da der zukünftige Erfolg Ihrer Erwerbsentscheidungen, die erfolgreiche Performance Ihres Fonds oder die Rendite des von Ihnen verantworteten Portfolios nicht nur allein zählen, sondern auch eine Risikoabwägung des eingesetzten Kapitals stattfinden muss – weil Sie genau wissen, dass Immobilienengagements vor allem auch von den Kapitalgebern und deren Sicherheitsempfindungen und langfristig vorweisbaren Referenzen abhängig ist. Sie sind als Banker an dem Abschluss eines Kreditvertrages mit einem Investor interessiert, der eine Reihe von Immobilien als Paket neu- oder umfinanzieren will.

Mit einer Portfoliobewertung (Portfolio Valuation Services) kann ich mit einem Team von hochqualifizierten Immobiliensachverständigen kostengünstig eine vielfache Einzelbewertung vermeiden. Hierbei orientieren wir uns an den einschlägigen internationalen Verfahren, insbesondere den Standards der RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), dem so genannten Red Book (RICS Appraisal and Valuation Standards), ermitteln unsere Werte mit Hilfe entsprechender Discounted-Cash-Flow-Analysen und Objektratings.

Hierbei werden u. a. soziodemographische Kenngrößen ermittelt, wie auch eine Vereinfachung durch Zonierung oder Clusterbildung präferiert. Für uns steht insgesamt die Konformität zum Marktgeschehen im Vordergrund und weniger theorethische und ausgefeilte Analyseverfahren, die meist eine nicht vorhandene Genauigkeit vortäuschen und dennoch am Markt vorbei zielen. Sie wollen Ihr Ladenlokal vermieten und wissen aus Erfahrung, dass entsprechende Mietanpassungen immer wieder Grund für gerichtliche Auseinandersetzungen sind. Um hier Gerichtskosten und vor allem Zeit zu sparen, ist eine Schiedsgutachterabrede ein sinnvolles Mittel. Sie sparen Geld durch die Geschwindigkeit des Verfahrens, da Sie einen beschleunigten Cashflow generieren, der Zinsen sparen kann.

Als Insolvenzverwalter ist für Sie ggf. nicht nur der Zerschlagungswert eines Unternehmens mit Immobilienvermögen maßgebend, sondern u.U. auch mit Blick auf die Fortführungsfähigkeit des Unternehmens eine Immobilienbewertung notwendig, die diese Fortführung auch unter immobilienwirtschaftlichen Gesichtspunkten (Fortführungswert – Going Concern) betrachtet. Für den Fortführungswert müssen einige Marktmechanismen ausgeschalten werden bzw. unter dem Fortführungsaspekt anders bewertet werden. Diese Arten von Immobilien besitzen häufig eine eingeschränkte rittverwendungsfähigkeit. Sie sind für diese Unternehmen deshalb meist werthaltiger als für den freien Markt und müssen hier in Anlehnung an den Verkehrswert gem. § 194 BauGB betrachtet werden.

Ihre Nachbarn vermieten Wohnungen anscheinend erfolgreicher und teurer als Sie selbst. Jetzt wollen Sie Ihrem Mieter eine Mieterhöhung offerieren. Dieser lehnt eine Mieterhöhung ab, mit der Begründung, dass andere Wohnungen in dem Quartier einen besseren Standard aufweisen und die Wohnungsmietpreise ohnehin in den letzten Jahren stagniert sind. Ein Mietwertgutachten hilft Ihnen, Ihre Mietwohnung am Markt zu vergleichen und im Zweifel auch eine Mieterhöhung gerichtlich durchzusetzen. Der Mietspiegel, soweit qualifiziert vorhanden, ist keine Gewähr für eine erfolgreiche Mieterhöhung.

Sie sind Vermieter vieler Büroimmobilien und sehen sich mit Ihren Büromietern regelmäßig vor Gericht, um Wertsicherungsklauseln, Mietgleitklauseln u.a. Mietanpassungsroutinen, mangels Einigung oder wegen Auslegungsdifferenzen entscheiden zu lassen. Die Vertrags – Mediation kann hier helfen, zeit- und kostenintensive Gerichtsverfahren zu sparen, da der Mediator mit seinen fachmännischen Marktkenntnissen die jeweiligen betriebswirtschaftlichen Sichtweisen emotionsfrei und neutral in Einklang bringen kann und die Vertragspartner zu einem fairen Ergebnis “hinmoderiert”.

Viele Gerichtsverfahren enden  bekanntermaßen per Vergleich. Durch Mediation ist ein ähnliches Ergebnis schneller und kostengünstiger zu erreichen. Sie haben eine Immobilie entdeckt, welche Sie demnächst erwerben wollen. Sie wissen, dass Banken i.d.R. nur 60 % des Beleihungswertes finanzieren. Die benötigten, theoretischen 40 % Eigenkapital sind langfristig anderweitig gebunden. Sie glauben aber, ein Renditepotential entdeckt zu haben, welches durch Ihre gezielte Restrukturierung oder Projektentwicklung umgesetzt werden kann.

Durch eine sachverständige Standortanalyse und ein Verkehrswertgutachten mit ertragsorientierten Schwerpunkten kann ein Kreditinstitut zum einen den Beleihungswert überdenken oder ggf. mehr als 60 % finanzieren, da die Kreditrisiken ggf. positiver eingeschätzt werden oder der Beleihungswert korrigiert werden kann. Sinngemäßes gilt für Bau- und Sanierungsengagements. Sie selbst erhalten vom Marktgeschehen um „Ihr“ Objekt einen Expertenbericht und ein Gutachten, welche beide bei Ihren Erwerbsentscheidungen behilflich sein können.

Das Marktwertgutachten

Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert ist der durch einen Sachverständigen simulierte Marktwert, der u. a. dann benötigt wird, wenn eine Immobilientransaktion nicht unmittelbar stattfinden soll oder bspw. zum Zwecke von Erbauseinandersetzungen ein Marktwert (fair value) bekannt sein muss, weil die anteilige Ausschüttungssumme für die Miterben einer Erbengemeinschaft zu ermitteln ist, ohne dass das Objekt verkauft wird. Der Sachverständige und seine Immobilienbewertung orientiert sich regelmäßig an den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung i.V.m. den Wertermittlungsrichtlinien 2006 bezogen auf den § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für:

unbebaute Grundstücke
•begünstigtes Agrarland
•Rohbauland
•Bauerwartungsland
•Bauland

Wohnimmobilien
•Eigentumswohnungen und sonst. Teileigentum
•freistehende Einfamilienhäuser
•Reihenhäuser
•Doppelhaushälften
•Geschosswohnungsbauten
Renditeobjekte
•Wohn- und Geschäftshäuser
•Geschäftshäuser (Mischnutzung: Einzelhandel / Büro)
•Buroimmobilien

Sonstige
•Spezialimmobilien (Industrieliegenschaften, Einzelhandelsimmobilien, Hotelimmobilien usw.)
•Bauernhöfe (im Außenbereich)
•sonstige privilegierte Außenbereichsliegenschaften
Verkehrswertgutachten verfolgen unterschiedlichste Zwecke. Einige sind beispielhaft :
•die Bewertung des Immobilienvermögens, um es marktgerecht veräußern zu können
•die Wertermittlung (gem. BelWrtV), um den Beleihungswert zur Finanzierung der Immobilie zu erhalten
•die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Befriedigung von Gläubigern des Immobilieneigentümers
•die Versteigerung zur Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder anderen Vermögensgemeinschaften
•die Ermittlung des Zugewinnausgleiches bei Ehescheidungen
•die Ermittlung des Anfangsvermögens bei Eheschließungen mit Ehevertrag
•die Ermittlung von Renditechancen geplanter Immobilienkäufe
•um gegenüber dem Finanzamt die Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer u.a. Steuerarten (niederster Wert) zu argumentieren
•u.v.a.

Das Entschädigungsgutachten (Wertminderung)
Ein Spezialgebiet der Verkehrswertermittlung bzw. der Immobilienbewertung ist die Ermittlung einer Wertminderung wegen enteignungsgleichen Eingriffen durch Grundstücksrechte oder anderen Grundstückslasten, ohne das Eigentum selbst zu übertragen, bspw. bei beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten eines öffentlichen Verkehrsträgers. Auch hier ist der Verkehrswert Grundlage der Wertminderung. Diese Art von Immobiliengutachten werden benötigt für:

•Enteignung von Grundstücksrechten und enteignungsgleichen Eingriffen in das Eigentum nach Art. 14 Grundgesetz i.v.m. dem BauGB und Landesenteignungsrechten
•auf dem Grundstück lastenden Erbbaurechten
•die Ermittlung der Wertminderungen wegen Grundstückslasten und Grundstücksrechten (Nießbrauch, Reallast, Leibgeding, Überbau, Wegerecht u.a.)
•sonstige Lasten

Das Mietwertgutachten (Wohnraum)
Mietwertgutachten stellen anhand statistischer und ökonometrischer Verfahren die Marktmiete (auch ortsübliche Vergleichsmiete an Hand der üblichen Entgelte in einer Gemeinde) dar. Hierzu sind eine Reihe (mindestens fünf) Vergleichswohnungen mit vergleichbaren Lage- und Ausstattungskriterien auszuwerten. Für diesen Fachbereich, insbesondere auch mit Blick auf die Mietrechtsreform 2001, sind auf Seiten des Immobiliengutachters langjährige Erfahrungen i. V. m. der Verfügbarkeit umfangreicher Marktdaten und einschlägige Verfahrenskenntnisse notwendig. Benötigt werden derartige Gutachten für:

•Miethöheauseinandersetzungen (gerichtlich und außergerichtlich)
Der Schiedsgutachter (Gewerberaum)
Durch eine Schiedsgutachtervereinbarung werden bspw. in Gewerbemietverträgen häufig Immobiliengutachter zur Bestimmung des zukünftigen Mietpreises herangezogen. Dies ist dann sinnvoll, wenn Differenzen lediglich hinsichtlich des Mietpreises bestehen. Der Immobiliensachverständige wird ohne rechtliche Entscheidungsfähigkeit, wie in einem ordentlichen Gerichtsverfahren zur Gutachtenerstattung beauftragt.
Der Sachverständige als Schiedsrichter (Gewerberaum)
Innerhalb eines Schiedsgerichtsverfahrens kann ein Sachverständiger als Schiedsrichter fachkundig zu einem Schiedsspruch gelangen, mit der Wirkung der Unzulässigkeit des ordentlichen Gerichtsweges. Die Parteien unterwerfen sich verbindlich diesem Schiedsspruch per vorheriger Vereinbarung. Regelungen über das schiedsgerichtliche Verfahren finden sich in den §§ 1025 bis 1061 ZPO.

Immobilien – Due Diligence
Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse eines Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objektes. Gegenstand der Prüfungen sind etwa die Anwendung von DCF-Systemen, die Überprüfung von personellen und sachlichen Ressourcen, strategischen Markt – Positionierungen der Objekte, rechtlichen, finanziellen und lageabhängigen Risiken, Umweltlasten u.v.a.. Due Diligence – Analysen werden i.d.R. für große Anlageobjekte und Immobilienportfolien beauftragt.

Die Mediation
Der Mediator (Schlichter) kann durch fachlich fundierte Beratung von Vertragspartnern (i. d. R. Gewerbe) in vielen Fällen erfolgreich eine behördliche oder gerichtliche Mietpreisauseinandersetzung vermeiden helfen, da er den Markt aus seiner professionellen Sichtweise sehr genau kennt. Vertragspartner haben i. d. R. den Zugang zu diesen Datenbasen nicht und sind u. U. emotional vorbelastet, was direkte Verhandlungen ggf. erschwert.

Der unabhängige Berater
Sachverständige beraten häufig institutionelle und professionelle Immobilientransakteure als auch Endverbraucher in Grundstücksangelegenheiten. Durch die komplexe und häufig intransparente Materie des Grundstücksverkehrs sind derartige Leistungen wesentlicher Bestandteil der Immobilienbewertung und der Sachverständigenexistenz. Die klassische Immobilien-Erwerbsbegleitung gehört u.a. maßgeblich zu diesen Aufgaben.

Definition Marktwert (Verkehrswert)

Der Verkehrswert für Grundstücke und Gebäude ( Immobilien ) wird im § 194 BauGB  definiert:

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt , auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Unter gewöhnlichem Geschäftsverkehr versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen.

Der Verkehrswert ist somit der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde.Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich.

Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat.

Arbeitsweise eines ö.b.u.v. Sachverständigen

Persönliche Aufgabenerfüllung
Ich erstatte Gutachten in persönlicher Aufgabenerfüllung und unter sorgfältiger Auswahl und Überwachung von Hilfskräften zur Vorbereitung von Gutachten (§ 9 SVO). Soweit Leistungen gemeinsam erbracht werden, wird dies im Gutachten kenntlich gemacht (§11 SVO).

Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht
Über meine Leistungen führe ich entsprechende Aufzeichnungen und bewahre diese,
nebst einem Gutachtenexemplar, pflichtgemäß für mindestens 10 Jahre auf. (§ 13 SVO)

Haftungsausschluss und Haftpflichtversicherung
Ein Haftungsausschluss für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit erfolgt nicht. Jeder
Sachverständige verfügt über eine ausreichende Haftpflichtversicherung (§ 14 SVO).

Schweigepflicht
Kenntnisse, die ich während meiner Tätigkeit erlange, unterliegen der Schweigepflicht
und dienen nicht zur Verwertung meiner oder Interessen Dritter. (§ 15 SVO).

Fortbildungspflicht und Erfahrungsaustausch
Um meinem Wissen und meiner Erfahrung immer auf den neuesten Stand zu bringen,
ist für mich regelmäßige Fortbildung und Erfahrungsaustausch oberste Priorität. (§ 16 SVO)

Wertermittlungsverfahren

Anmerkung:

Im Jahre 2010 wurde die WertV durch die ImmoWertV ersetzt.

Im Zuge dessen wird der folgende Abschnitt z.Z. bearbeitet.

Er ist nicht aktuell.

1. Die Wertermittlungsverfahren
2. Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren
3. Normierte VerfahrenderWertV
4. nichtnormierte Verfahren
5. Die richtige Verfahrensauswahl
 
1. Die Wertermittlungsverfahren

Die Verfahren zur Ermittlung von Grundstückswerten sind in vielen Jahrzehnten oder Jahrhunderten entwickelt worden. Da Grundstückswerte regelmäßig benötigt wurden, um Steuern zahlen zu müssen oder Kontrollen für Marktereignisse durchführen zu können, mussten auch Verfahren und Methoden zur Bewertung von Grundstücke entwickelt werden. Mit den komplizierter werdenden Einflüssen auf die Grundstückswerte durch öffentliche, wirtschaftliche oder rechtliche Ereignisse und Vorschriften wurden die Verfahren und Methoden verfeinert, den Ereignissen angepasst und nach den Bedürfnissen konkretisiert. In der Welt entstanden unterschiedliche Rechtsformen des lmmobilieneigentums, verschiedene Wirtschaftsmodelle mit eigenen Wertfindungen und eigenständige Grundstücksmärkte, die zu unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren führten. Mit der Internationalisierung des Grundstücksverkehrs, dem Zusammenwachsen von Märkten und der Bildung von wirtschaftlichen Einheiten wie der Europäischen Union bestand die Notwendigkeit, regionale Wertermittlungsverfahren zu internationalisieren oder zu harmonisieren.

2.Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren

Alle bekannten Verfahren und Methoden versuchen modelhaft die Geschehnisse der Preisbildung der Teilnehmer am Grundstücksmarkt nachzuvollziehen. Da es keinen absolut richtigen Grundstückswert im Rahmen einer Marktwirtschaft geben kann, können alle Verfahren und Methoden nur näherungsweise zu einem marktgetreuen Grundstückswert führen.

Die Ergebnisse der Verfahren und Methoden sind immer mit dem Geschehen des Grundstücksmarktes zu überprüfen und anzupassen. Notwendig ist auch, regelmäßig die verschiedenen Parameter und Einflussgrößen der Modelle zu kontrollieren und mit der realen Wertbildung auf dem Grundstücksmarkt zu überprüfen und notfalls zu korrigieren.

Der Grundstücksmarkt ist von so vielen erkennbaren und versteckten, objektiven und subjektiven, vermeintlichen und richtigen Einflussfaktoren geprägt, dass es unmöglich ist, den einzig richtigen Weg zu ermitteln, wie es auch unmöglich ist, alle Einflüsse erfassen zu können.

Die Modelle der Wertermittlungsverfahren sind ein praxiserprobter Weg zur Ermittlung des Verkehrswertes, der umfangreichen Sachverstand in technischer, wirtschaftlicher und juristischer Qualität erfordert. Alle bisherigen Versuche, durch die Auswertung von sehr vielen tatsächlichen Kaufverträgen Formel für den Verkehrswert mit noch so aufwendigen mathematisch-statistischen Methoden zu erhalten, sind gescheitert. Es ist bisher nicht gelungen, umfassende Modelle des Grundstücksmarktes zu erarbeiten. Es erscheint auch nahezu unmöglich, auf die Veränderungen des Marktes und seiner Betrachtungsweisen mit mathematischen Modellen zu reagieren, die den Anforderungen des Verkehrswertes und seiner Definition gerecht werden können. Einfache Marktmodelle reichen für die individuelle Wertermittlung nicht aus.

In Deutschland haben sich über Jahrzehnte und politische Systeme hinweg Verfahren entwickelt und eingebürgert, die rechtlich in der WertV beschrieben sind. In den anderen europäischen Staaten ist die rechtliche Norm der Wertermittlungsverfahren nicht gegeben, sondern beruht auf Erfahrungswerten der Fachleute der lmmobilienbewertung oder der Unternehmensbewertung. Zur Harmonisierung der europäischen Verfahren und Methoden haben sich die Fachleute international verständigt, gemeinsame Empfehlungen und Handlungsanweisungen zu geben. Bis zu deren Abschluss wird es keine einheitliche Form der Immobilienbewertung geben. Zur Zeit ist auch nicht beabsichtigt, innerhalb der europäischen Union eine einheitliche Form der Grundstücksbewertung zu veranlassen.

3. Normierte Verfahren der WertV

In Deutschland ist die Wertermittlung von Grundstücken in der Wertermittlungsverordnung (WertV) rechtlich normiert. In der WertV sind drei Wertermittlungsverfahren definiert:

• das Vergleichswertverfahren (13—14 WertV)
• das Ertragswertverfahren (§ 15 —20 WertV)
• das Sachwertverfahren (21 — 25 WertV)

Die Anwendung der normierten Verfahren ist entweder rechtlich vorgeschrieben oder wird genutzt, da es die beste Abbildung eines Grundstücksmarktes ermöglicht. Rechtlich verpflichtet zur Anwendung dieser Verfahren sind alle Behörden, Gerichte, Institutionen und Sachverständige, die im Anwendungsbereich des BauGB und der WertV Wertermittlungen durchzuführen haben.

Da in Deutschland diese drei Verfahren über einen sehr langen Zeitraum etabliert sind, werden die Verfahren auch ohne rechtlichen Zwang bei sehr vielen Wertermittlungen angewendet. Ein besonderer Grund hierfür sind die zahlreichen Marktdaten und Untersuchungen, die es für die einzelnen Parameter der Verfahren gibt.

Zwischen den Verfahren ist zu entscheiden welches der drei oder welche Kombination der drei Verfahren zur Anwendung kommen soll. Der erste und wohl auch wichtigste Schritt zur richtigen Verkehrswertermittlung ist die Wahl des richtigen Verfahrens. Sie orientiert sich an den Uberlegungen und Motiven eines fiktiven Käufers oder Verkäufers eines Grundstücks. Je nach Objekt stehen andere Kriterien im Vordergrund, die die Wahl des Wertermittlungsverfahrens bestimmen. Natürlich gibt es Grundsätze für die drei Verfahren, die sich aus dem Marktverhalten der Teilnehmer des Grundstücksmarktes ergeben. Trotzdem kann es notwendig sein, mehrere Verfahren zu verbinden. Allerdings ist der oft in Gutachten zu findende Weg, der Verkehrswert sei der arithmetische Mittelwert aus dem berechneten Wert zweier Verfahren, der falsche. So einfach ist es leider nicht.

In vielen Fällen werden mehrere Verfahren in den Gutachten dargestellt, obwohl mit einem Verfahren richtige Ergebnisse erzielt werden können. Als Ursache wird sehr oft behauptet, dass die Honorarregelung in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - HOAI Ursache dieser Verfahrensweise ist. Dort ist geregelt, dass bei Anwendung nur eines Verfahrens ein Abschlag von 20 % auf das rechtlich vorgegebene Honorar zu machen ist.

Das Vergleichswertverfahren ist das beste und sicherste Wertermittlungsverfahren. Es ist auf allen Grundstücksteilmärkten anzuwenden und führt über den Vergleich mit anderen tatsächlich getätigten Grundstückskäufen zu den sichersten Ergebnissen. Leider sind die notwendigen Vergleichsfälle oft nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Die Möglichkeiten der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses sollten, soweit möglich, genutzt werden. Neben dem Vergleich mit gezahlten Kaufpreisen sind auch Vergleiche mit relativierten Größen, sogenannten Vergleichsfaktoren, möglich. Dadurch ist die Möglichkeit zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens erheblich erweitert und für den Sachverständigen sicherer geworden.

Sollte die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht möglich sein, kommen die beiden anderen Wertermittlungsverfahren in Betracht. Das Ertragswertverfahren wird dabei angewandt für Grundstücke, deren Preis oder Wert sich am Ertrag oder der Rendite orientiert. Für den Marktteilnehmer muss bei der Preisbildung als wesentliches Merkmal die Möglichkeit zum Erzielen einer Rendite aus dem beim Kauf angelegtem Kapital im Vordergrund stehen.

Hierbei kommt es nicht auf die individuellen Interessen eines besonderen Interessenten an, sondern nur auf die allgemeine Marktauffassung. Zu den Immobilien, die deutlich am Ertrag orientiert gehandelt werden, gehören alle Mietwohnhäuser (auch mit hohem gewerblichen Mietanteil), häufig auch gewerblich genutzte Gebäude, die vermietet werden (Büro- und Verwaltungsgebäude, Einkaufszentren), oder Gewerbehöfe.

Die Bewertung einzelner Wohnungen im Wohnungseigentum oder unbebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren führt sehr selten zu einem sinnvollen Ergebnis und sollte unterbleiben. Entscheidend ist immer die allgemeine Auffassung auf dem Grundstücksmarkt, der regional durchaus verschieden sein kann. Auch hier ist der Sachverstand des Wertermittlers gefordert.

Gleichwertig mit dem Ertragswertverfahren ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Bei der Auswahl dieses Verfahrens zur Grundstückswertermittlung ist ebenfalls die Marktauffassung entscheidend. Wenn bei der Preisbildung nicht der Ertrag aus dem Grundstück, sondern die Sache selbst im Vordergrund steht, findet das Sachwertverfahren seine Anwendung. Im Mittelpunkt des Verfahrens steht der Wert des Grund und Bodens sowie des Gebäudes. Der Wert der Gebäudesubstanz wird ermittelt und führt zum Sachwert.

Dieses Wertermittlungsverfahren findet seine regelmäßige Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, insbesondere wegen der vorherrschenden Eigennutzung der Eigentümer. Aber auch bei gewerblichen Produktionsgebäuden oder Industriebauwerken, Werkhallen und Gebäuden mit Sonder- nutzungen wie Sporthallen, Schulen, Krankenhäusern und Einkaufszentren wird das Verfahren angewandt.
Auch bei der Auswahl des Sachwertverfahrens ist am Markt orientiert festzustellen, ob der Grundstückswert von der Substanz oder dem Ertrag geprägt ist. Nicht selten ist es nur sehr schwer möglich,eine eindeutige Zuordnung zu treffen, so dass beide Wertermittlungsverfahren angewandt werden. Bei der Entscheidung über den Verkehrswert ist dann aber eine sachverständige und gut begründete Aussage über die Ermittlung des Verkehrswertes zu treffen.

Bei der Wertermittlung von Wohnungseigentum (auch Teileigentum) werden die drei Wertermittlungsverfahren ebenfalls genutzt. Hier muss aber sichergestellt werden, dass die jeweiligen Einflussfaktoren auch für den Teilmarkt des Wohnungs- und Teileigentums erarbeitet worden sind. Bei der Beschreibung der einzelnen Verfahren in den nächsten Abschnitten wird auch auf die Wertermittlung von Wohnungseigentum eingegangen. Auch bei der Bewertung sonstiger Gegenstände einer Wertermittlung wie

• Rechte jeder Art und Form am Grundstück,
• Entschädigungen im Rahmen von Enteignungsverfahren oder
• bei den Ausgleichsbeträgen in städtebaulichen Sanierungsgebieten oder
Entwicklungsbereichen sind diese normierten Verfahren anzuwenden.

4. nicht normierte Verfahren

Die in Deutschland rechtlich nicht normierten Verfahren, die eine bestimmte Bedeutung erlangt haben, basieren auf betriebswirtschaftlichen Modellen, die dem Ertragswertverfahren ähnlich sind. Diese Verfahren, auch neue Wertermittlungsverfahren, "angelsächsische“ oder „internationale“ Bewertungsverfahren bezeichnet, führten zu intensiven und kontroversen Diskussionen über das richtige Verfahren zur Ermittlung richtiger Verkehrswerte. In vielen Fällen wurden die nicht normierten Verfahren als bessere Wege zur Wertermittlung bezeichnet und die Kritiker der Ergebnisse mancher Wertermittlung, denen die Werte nicht gefielen, führten das auf die angewandten Verfahren zurück.

Auch in der Anwendung der normierten Verfahren fehlte vielen Sachverständigen die wirtschaftliche Betrachtungsweise einer lmmobilie, die bisher von der statischen Haltbarkeit einer bodenständigen lmmobilie ausgegangen waren. Inzwischen hat sich gezeigt, dass alle Verfahren Modelle sind, die versuchen, die Ereignisse, die zur Preisbildung auf dem Grundstücksmarkt führen, nachzuvollziehen. Neben den oft genannten nicht normierten Verfahren gibt es in anderen europäischen Staaten regionale Verfahren, die mit den in Deutschland normierten Verfahren ähnlich sind. Auch die oft als „besser“ bezeichneten US-amerikanischen Verfahren sind mit den in Deutschland normierten Verfahren verwandt.

Die in Deutschland in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnenen Verfahren sind:

• das Residualverfahren,
• die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode),
• die Monte-Carlo-Simualtion und
• das lnvestmentverfahren.


5. Die richtige Verfahrensauswahl

Der erste und wohl auch wichtigste Schritt zur richtigen Verkehrswertermittlung ist die Wahl des richtigen Verfahrens. Sie orientiert sich an den Uberlegungen und Motiven eines fiktiven Käufers oder Verkäufers eines Grundstücks. Je nach Objekt stehen andere Kriterien im Vordergrund, die die Wahl des Wertermittlungsverfahrens bestimmen. Natürlich gibt es Grundsätze für die drei Verfahren, die sich aus dem Marktverhalten der Teilnehmer des Grundstücksmarktes ergeben. Trotzdem kann es notwendig sein, mehrere Verfahren zu verbinden. Allerdings ist der oft in Gutachten zu findende Weg, der Verkehrswert sei der arithmetische Mittelwert aus dem berechneten Wert zweier Verfahren, der falsche. So einfach ist es leider nicht.

In einer ersten Entscheidung muss geklärt werden, ob ein normiertes Verfahren angewendet werden muss, oder ob ein anderes Verfahrung auch zum Zuge kommen kann. Die normierten Verfahren müssen angewandt werden, wenn die Wertermittlung auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung und damit auch der Wertermittlungsrichtlinien durchzuführen ist. Das ist der Fall, wenn die Wertermittlung innerhalb einer Behörde oder im Auftrag der Behörde notwendig ist, soweit eine verbindliche Bindung an diese Vorschriften vorliegt. Aber auch Gerichte legen Wert auf die Verfahren der WertV und nehmen oft, aber nicht immer, eine entsprechende Formulierung in die Beweisbeschlüsse auf. Bei jeder Wertermittlung auf der Grundlage des BauGB, der WertV und der WertR kann es sich nur um eine Wertmittlung auf der Grundlage der normierten Verfahren handeln.

Die nicht normierten Verfahren können angewandt werden, wenn es sich besonders um die Klärung von Investitionen oder Projekten für einen Auftraggeber eines Gutachtens handelt. Im Rahmen einer Wertermittlung können die nicht normierten Verfahren gleichrangig eingesetzt werden, wenn der Auftraggeber oder Nutzer der Wertermittlung und ihrer Ergebnisse nicht rechtlich gebunden ist.

In der nächsten Entscheidung muss innerhalb der Verfahrensgruppen entschieden werden, welches der möglichen Verfahren zur Anwendung kommen soll. Für die normierten Verfahren gelten dabei folgende Grundsätze:


Das Vergleichswertverfahren ist das beste und sicherste Wertermittlungsverfahren. Es ist auf allen Grundstücksteilmärkten anzuwenden und führt über den Vergleich mit anderen tatsächlich getätigten Grundstückskäufen zu den sichersten Ergebnissen. Leider sind die notwendigen Vergleichsfälle oft nicht in ausreichender Anzahl vorhanden. Die Möglichkeiten der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses sollten - soweit möglich - genutzt werden. Neben dem Vergleich mit gezahlten Kauf- preisen sind auch Vergleiche mit relativierten Größen, sogenannten Vergleichsfaktoren, möglich. Dadurch ist die Möglichkeit zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens erheblich erweitert und für den Sachverständigen sicherer geworden. Sollte die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht möglich sein, kommen die beiden anderen Wertermittlungsverfahren in Betracht.

Das Ertragswertverfahren wird dabei angewandt für Grundstücke, deren Preis oder Wert sich am Ertrag oder der Rendite orientiert. Für den Marktteilnehmer muss bei der Preisbildung als wesentliches Merkmal die Möglichkeit zum Erzielen einer Rendite aus dem beim Kauf angelegtem Kapital im Vordergrund stehen. Hierbei kommt es nicht auf die individuellen Interessen eines besonderen Interessenten an, sondern nur auf die allgemeine Marktauffassung. Zu den Immobilien, die deutlich am Ertrag orientiert gehandelt werden, gehören alle Mietwohnhäuser (auch mit hohem gewerblichen Mietanteil), häufig auch gewerblich genutzte Gebäude, die vermietet werden (Büro- und Verwaltungsgebäude, Einkaufszentren), oder Gewerbehöfe.

Die Bewertung einzelner Wohnungen im Wohnungseigentum oder unbebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren führt fast nie zu einem sinnvollen Ergebnis und sollte unterbleiben. Entscheidend ist immer die allgemeine Auffassung auf dem Grundstücksmarkt, der regional durchaus verschieden sein kann. Auch hier ist der Sachverstand des Wertermittlers gefordert.

Gleichwertig mit dem Ertragswertverfahren ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Bei der Auswahl dieses Verfahrens zur Grundstückswertermittlung ist ebenfalls die Marktauffassung entscheidend. Wenn bei der Preisbildung nicht der Ertrag aus dem Grundstück, sondern die Sache selbst im Vordergrund steht, findet das Sachwertverfahren seine Anwendung. Im Mittelpunkt des Verfahrens steht der Wert des Grund und Bodens sowie des Gebäudes. Der Wert der Gebäudesubstanz wird ermittelt und führt zum Sachwert.

Dieses Wertermittlungsverfahren findet seine regelmäßige Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, insbesondere wegen der vorherrschenden Eigennutzung der Eigentümer. Aber auch bei gewerblichen Produktionsgebäuden oder Industriebauwerken, Werkhallen und Gebäuden mit Sonder- nutzungen wie Sporthallen, Schulen, Krankenhäusern und Einkaufszentren wird das Verfahren angewandt.

Auch bei der Auswahl des Sachwertverfahrens ist am Markt orientiert festzustellen, ob der Grundstückswert von der Substanz oder dem Ertrag geprägt ist. Nicht selten ist es nur sehr schwer möglich, eine eindeutige Zuordnung zu treffen, so dass beide Wertermittlungsverfahren angewandt werden. Bei der Entscheidung über den Verkehrswert ist dann aber eine sachverständige und gut begründete Aussage über die Ermittlung des Verkehrswertes zu treffen. Bei der Anwendung der nicht normierten Verfahren gilt es zu entscheiden, für welchen Zweck die Wertermittlung benötigt wird.

Residualverfahren: Zur Anwendung kommt das Residualverfahren besonders häufig in allen Fällen einer geplanten Investition. Es ermöglicht einen klaren Überblick über die Wirtschaftlichkeit einer Investition, sei es ein Neubau, eine Modernisierung oder eine Instandsetzung bzw. Nutzungsänderung.

Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode): Für die Notwendigkeit einer über einen befristeten Zeitraum durchgeführten Betrachtung der Wertentwicklung eines Grundstücks oder einer Investition eignet sich die DCF-Methode besonders, da sie mögliche Kosten und Erträge, Investitionen und Instandhaltungen sowie Marktänderungen berücksichtigt.

Monte-Carlo-Simulation: Mit der Monte-Carlo-Methode lassen sich unsichere oder unbekannte Elemente des Ertrags und damit der Rendite eines Grundstücks mit veränderten Größen einsetzen und in einem mathematisch- statistischen Modell maximierend ermitteln. Das Verfahren eignet sich besonders im Rahmen geplanter Investitionen in einem Grundstück und deren Kalkulation.

lnvestmentmethode: Auch bei der lnvestmentmethode werden geplante Investitionen auf einem Grundstück erfasst und in die zukünftige Entwicklungen der Einflussgrößen für den Ertrag und die Kosten eingebunden. Die Anwendung lohnt sich zur Kontrolle der geplanten Investitionen und ihrer Wirtschaftlichkeit.
In jedem Fall ist die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens oder auch von mehreren Verfahren zur Wertermittlung eines Grundstücks in einem Gutachten eingehend zu begründen. Das gilt besonders für die Fälle, wo mehrere Verfahren in Frage kommen.
 
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